O Supremo afastou a atividade imobiliária como obstáculo à imunidade. A disputa agora é o valor de integralização, e é nela que o planejamento da holding se decide.
Por Raphael Duarte de Macedo · OAB/RJ 125.586 · Sócio-cofundador
Integralizar um imóvel é transferi-lo do sócio para a sociedade, em pagamento das quotas que ele subscreveu. É o passo inicial de quase toda holding patrimonial.
Em 19 de outubro de 2026, o STF concluiu, em plenário virtual, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108/SP, relator ministro Edson Fachin). Por 8 votos a 2, decidiu que a integralização é imune ao ITBI, até o valor destinado ao capital, mesmo quando a sociedade tem como atividade preponderante a compra e venda ou a locação de imóveis. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino; os últimos votos, de Cármen Lúcia e Dias Toffoli, acompanharam o relator. A Corte votou com dez ministros, porque há uma cadeira vaga. Por isso, o placar de 9 a 2, publicado em alguns veículos, não confere.
Segundo os votos divulgados, a imunidade “é incondicionada e, portanto, indiferente a [sic] atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”. A redação oficial depende da publicação do acórdão.
O art. 156, § 2º, I, da Constituição afasta o ITBI em dois grupos de operações. O primeiro é a integralização de capital. O segundo são as transmissões por fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Logo depois vem a ressalva: “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
Os Municípios liam “nesses casos” como referência aos dois grupos. A maioria do STF leu como referência apenas ao segundo. Para a maioria, a atividade da sociedade não afasta a imunidade na integralização. Nos votos da maioria, os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados na parte em que condicionam a imunidade à atividade; as leis municipais que os reproduzem perdem fundamento nesse ponto. A extensão disso depende do texto do acórdão.
A disputa, porém, mudou de lugar: agora gira em torno do valor sobre o qual o imposto incide e da acusação de simulação.
| Situação | Paga ITBI? | Fundamento |
|---|---|---|
| Integralização ao capital, qualquer que seja a atividade | Não, até o valor destinado ao capital | Tema 1.348 |
| Parcela do valor lançada em reserva de capital (contabilizada fora do capital) | Sim | Tema 796 (RE 796.376) |
| Diferença entre o valor de mercado e o valor do IR, com tudo no capital | Risco relevante: as duas Turmas do STF pendem para o Município | Contra: 1ª e 2ª Turmas do STF, Tema 1.113 (valor de mercado) e novo art. 38. A favor: Tema 1.113 (presunção do valor declarado) e CTN, art. 148 |
| Integralização que simula uma venda | Sim, se o Fisco demonstrar | Ressalva da tese; CTN, art. 149, VII |
| Fusão, incorporação, cisão ou extinção, com adquirente de atividade imobiliária | Pode pagar | CF, art. 156, § 2º, I; CTN, art. 37 |
| Devolução do imóvel ao mesmo sócio que o integralizou | Em regra, não | CTN, art. 36, parágrafo único |
| Redução de capital com entrega do imóvel a outro sócio | Sim | Fora da imunidade |
1. Reserva de capital. No Tema 796, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital a ser integralizado. No caso julgado, quase todo o valor dos imóveis tinha sido lançado em reserva de capital. Exemplo: se o imóvel entra por R$ 1 milhão, mas só R$ 600 mil vão para o capital e R$ 400 mil para reserva, o Município pode cobrar sobre os R$ 400 mil. Escriturar tudo no capital, porém, não encerra o assunto, como mostra o item seguinte.
2. A frente principal: valor do IR × valor de mercado. A holding familiar costuma integralizar pelo valor da declaração de imposto de renda (Lei 9.249/1995, art. 23) e destinar tudo ao capital. Há Municípios que cobram o ITBI sobre a diferença entre esse valor e o valor de mercado. O Tema 1.348 não decidiu essa questão.
Contra o contribuinte:
A favor do contribuinte:
O momento do registro muda a defesa. Para registros até 13/01/2026, vale o Tema 1.113 sem a nova lei; há decisões do TJSP que negam efeito retroativo à LC 227/2026. Para registros posteriores, a nova redação está em vigor, mas não afasta, por si só, a presunção do valor declarado nem o processo do art. 148 do CTN. Há acórdãos do TJSP (15ª e 18ª Câmaras de Direito Público) que mantêm o Tema 1.113. A necessidade de lei municipal adaptada deve ser verificada em cada Município.
A escolha do valor de integralização é, portanto, uma decisão de custo:
A conta inclui também o imposto na saída, se a holding vender o imóvel (o custo de aquisição será o valor integralizado, o que pesa no ganho de capital do imóvel de investimento; se o imóvel for estoque de holding no lucro presumido, a tributação incide sobre a receita, e a conta muda), e a base futura do ITCMD sobre as quotas.
O laudo de avaliação tem dois gumes. Ajuda a contestar uma avaliação municipal inflada, mas também documenta a diferença que o Município quer tributar. Se fazer o laudo, e quando, é decisão de estratégia, caso a caso.
Para integralizações já registradas, o Município tem, em regra, cinco anos para lançar a diferença. O prazo conta de 1º de janeiro do ano seguinte ao registro (CTN, art. 173, I), porque o fato gerador do ITBI é o registro (STF, Tema 1.124). Se a Prefeitura já reconheceu a imunidade com o valor declarado, a revisão por mudança de critério encontra limite nos arts. 146 e 149 do CTN.
3. Simulação. O exemplo típico é integralizar o imóvel e, em seguida, ceder as quotas ao verdadeiro comprador. A venda acontece, mas sem ITBI, porque cessão de quotas não é transmissão de imóvel. Nesse caso, o Município pode lançar o imposto de ofício (CTN, art. 149, VII). A própria tese limita a ressalva à simulação ou fraude “com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade”; a economia tributária lícita não está nela. Cabe ao Fisco demonstrar a simulação no lançamento. Por isso, o propósito da holding deve estar documentado antes, por escrito.
4. O que ainda pode mudar. O Município de Piracicaba, parte vencida, pode opor embargos de declaração e pedir modulação dos efeitos, isto é, que o STF limite a aplicação da decisão a fatos passados. Os votos divulgados não a propuseram.
Integralização em andamento. Requerer ao Município o reconhecimento da imunidade com base no Tema 1.348, juntando o ato societário e a demonstração do valor destinado ao capital, com o valor declarado de forma transparente. A tese vincula o Judiciário (CPC, art. 927, III), mas não obriga a Prefeitura diretamente. Se a cobrança for mantida, cabe mandado de segurança, preventivo ou no prazo de 120 dias contados da ciência do ato (Lei 12.016/2009, art. 23).
Lançamento ou execução fiscal em curso. Este é o caso de quem teve a imunidade reconhecida provisoriamente e depois foi autuado pela verificação de receita do art. 37 do CTN. O caminho é pedir o cancelamento do lançamento com base no Tema 1.348 e, na execução, usar a defesa cabível.
ITBI já pago. Quem recolheu o imposto apenas por causa da atividade imobiliária da sociedade pode pedir a restituição. O pedido cabe a quem a lei municipal define como contribuinte, em regra a sociedade adquirente. O prazo é de cinco anos contados do pagamento (CTN, arts. 165 e 168). Se houver modulação, a data de corte pode ser anterior ao seu pedido. Ainda assim, protocolar logo preserva o prazo do art. 168 do CTN. Em valores relevantes, vale avaliar a ação judicial, porque as modulações do STF nem sempre preservam quem fez apenas pedido administrativo.
Registro. Para a sociedade registrada na Junta Comercial, o título levado ao Registro de Imóveis é a certidão da Junta, sem escritura pública (Lei 8.934/1994, art. 64). Para a sociedade simples registrada no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, a forma do título deve ser verificada nas normas da Corregedoria local.
O sócio casado precisa da autorização do cônjuge, exceto no regime da separação absoluta de bens (CC, art. 1.647, I) ou quando, na participação final nos aquestos, o pacto antenupcial a dispensar para bens particulares (CC, art. 1.656). O registrador deve fiscalizar o imposto (Lei 6.015/1973, art. 289) e, na prática, conforme as normas de cada Estado, exige o reconhecimento da imunidade pelo Município. Por isso, o pedido à Prefeitura deve vir antes da ida ao cartório.
Holding com propósito. A holding que resiste à fiscalização tem propósito documentado, contabilidade regular, contratos de locação formalizados e receitas declaradas. A imunidade do ITBI não resolve o restante da conta: ITCMD sobre as quotas, com a nova base da LC 227/2026; tributação de dividendos (Lei 15.270/2025); e IBS/CBS sobre locações (LC 214/2025). São temas para um próximo texto.
O Tema 1.348 resolveu a favor do contribuinte a principal controvérsia do ITBI nas holdings: a atividade da sociedade não afasta a imunidade na integralização. O imposto segue cabível sobre a reserva de capital e sobre a operação simulada, e a disputa se concentra agora no valor de integralização. Definir esse valor com a conta completa feita antes, considerando entrada, saída e sucessão, reduz a margem de surpresa.
Texto informativo, atualizado em 26 de outubro de 2026, antes da publicação do acórdão. Cada estrutura patrimonial exige análise individual. Conteúdo elaborado com apoio de ferramentas de inteligência artificial e integralmente revisado pelo advogado subscritor. Não substitui consulta jurídica sobre o caso concreto.