O STF decidiu: não há ITBI na integralização de imóveis ao capital, mesmo em holding e empresa imobiliária. Quem pagou nos últimos cinco anos pode pedir a devolução.
Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 e fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada: vale também para empresas cuja atividade principal é comprar, vender, alugar ou administrar imóveis, como as holdings patrimoniais.
Tese conforme a notícia oficial do STF de 21/10/2026. O acórdão ainda será publicado.
A atividade da empresa não afasta a imunidade na integralização.
A Constituição afasta o ITBI quando um imóvel é transferido para uma empresa como forma de pagar as quotas do sócio (integralização de capital). A mesma regra traz uma ressalva para empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis.
Muitos municípios aplicavam essa ressalva também à integralização e cobravam o imposto das holdings patrimoniais. O STF entendeu que a ressalva alcança apenas a fusão, a incorporação, a cisão e a extinção de pessoa jurídica. Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin; ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
Constituição Federal, art. 156, § 2º, I · Código Tributário Nacional, arts. 36 e 37 · RE 1.495.108/SP.
"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão."
STF, notícia oficial de 21/10/2026. O texto definitivo constará do acórdão.
Situações que merecem análise agora.
Se a sua empresa se encaixa em alguma das situações ao lado, vale reunir os documentos e verificar se há valor a recuperar ou imposto a deixar de pagar.
O direito à restituição prescreve em cinco anos, contados do pagamento (CTN, arts. 165 e 168, I). O valor devolvido é corrigido pela SELIC (EC 113/2021, art. 3º). Cada mês que passa pode tirar um pagamento antigo do prazo.
- Holding patrimonial ou familiar que recebeu imóveis dos sócios e pagou ITBI
- Empresa de compra, venda, locação ou administração de imóveis que pagou ITBI na integralização
- ITBI pago nos últimos cinco anos, ainda dentro do prazo
- Holding com imóveis subscritos que ainda não foram transferidos
- Cobrança sobre a diferença entre o valor do IR e o valor venal fixado pela prefeitura
- Processo administrativo ou judicial sobre ITBI ainda em andamento
Pontos que ampliam o direito à devolução.
A decisão do STF resolve quem tem direito à imunidade. Mas muitos municípios também cobram o ITBI sobre um "excedente" calculado por eles mesmos. Nesses casos, outras teses podem ser somadas ao pedido.
Integralização pelo valor do IR
Quando o imóvel é integralizado pelo valor da declaração de Imposto de Renda e todo o valor vai para o capital, sem reserva, não há excedente tributável. Há decisões nos dois sentidos.
Lei 9.249/1995, art. 23 · Tema 796 do STF
Base de cálculo
O valor declarado presume-se compatível com o de mercado. O município não pode impor valor de referência fixado sozinho, sem processo administrativo próprio.
Tema 1.113 do STJ · CTN, art. 148
Fundamento do lançamento
Se a cobrança se baseou só na atividade da empresa, o município não pode trocá-la depois, em juízo, por outro fundamento, como o excedente.
CTN, arts. 142, 146 e 149 · Tema 387 do STJ
Correção do valor
O imposto pago indevidamente deve ser devolvido com atualização pela taxa SELIC, desde o pagamento.
CTN, arts. 165, I, e 168, I · EC 113/2021, art. 3º
Por que não esperar o acórdão.
A declaração de que a cobrança é inconstitucional produz, em regra, efeitos retroativos. Nenhum voto propôs modulação, e o escritório entende que não há fundamento para ela: o STF já aplicava esse entendimento desde o Tema 796, e a tese apenas reafirma o texto da Constituição.
Ainda assim, o tema pode ser levado ao STF por embargos de declaração depois da publicação do acórdão. Quando há modulação em matéria tributária, o padrão do Tribunal é preservar quem já tinha pedido administrativo ou ação protocolados. Quem pede antes fica mais protegido.
CPC, art. 927, § 3º · STF, RE 574.706/PR (Tema 69), embargos julgados em 13/05/2021. Situação atualizada em 27/10/2026.
- Contrato social e alterações (com a cláusula de integralização)
- Guia e comprovante de pagamento do ITBI
- Matrícula atualizada do imóvel
- Avaliação ou laudo do município, se houver
- Declaração de IR do sócio com o imóvel integralizado
- Cartão CNPJ da empresa
A via adequada depende de cada caso.
A escolha entre a via administrativa e a judicial depende da lei de cada município, do valor envolvido e da situação dos documentos.
Pedido administrativo de restituição
Requerimento à Secretaria de Fazenda do município para devolução do ITBI pago.
Ação de repetição de indébito
Pedido judicial de devolução do imposto, com pagamento por precatório ou requisição de pequeno valor.
Reconhecimento da imunidade
Para imóveis ainda não integralizados: pedido ao município antes da transferência, com base na tese do STF.
Mandado de segurança
Medida judicial quando o município insiste em negar a imunidade com base na atividade da empresa.
Conte a situação da sua empresa.
Preencha os campos ao lado. Ao enviar, o WhatsApp do escritório abre com a sua mensagem pronta; basta tocar em enviar.
- Você envia os dados básicos pelo formulário.
- O escritório retorna pelo WhatsApp e indica os documentos necessários.
- Depois da análise, você recebe por escrito a via cabível no seu caso.
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Perguntas sobre o Tema 1.348.
Holding familiar também está incluída?
Sim. A tese não diferencia a atividade da empresa: a imunidade na integralização vale para holdings familiares e para empresas com atividade imobiliária, ressalvados os casos de simulação ou fraude à lei.
Até quando posso pedir o ITBI de volta?
O prazo é de cinco anos contados da data do pagamento. Pagamentos mais antigos que isso, em regra, não podem mais ser recuperados.
A devolução é automática?
Não. O município não devolve por conta própria. É preciso pedir, pela via administrativa ou judicial, com os documentos do pagamento e da integralização.
Preciso entrar na Justiça?
Nem sempre. Em muitos casos o primeiro passo é o pedido administrativo ao município. A via judicial é indicada quando o pedido é negado, quando o valor justifica ou quando há risco de perda de prazo.
A prefeitura cobrou sobre a diferença entre o valor do IR e o valor venal. Posso questionar?
Pode ser possível. Se todo o valor do imóvel foi destinado ao capital, não há excedente nos termos do Tema 796. E o município não pode impor valor de referência sem processo administrativo próprio (Tema 1.113 do STJ). Cada caso depende do contrato social e do lançamento.
A decisão já vale para Volta Redonda e Barra Mansa?
A tese foi fixada em repercussão geral e deve ser observada por todo o Judiciário, sem depender do trânsito em julgado (CPC, arts. 927, III, e 1.040). Cada município, porém, tem sua lei e seu procedimento de ITBI, que precisam ser conferidos caso a caso.
Sócios responsáveis.
Raphael Duarte de Macedo
26 anos de atuação no mercado imobiliário, mais de 15 deles em serventias extrajudiciais, como responsável pelo expediente do 3º Ofício de Barra Mansa. MBA em Gestão Empresarial pela FGV. Dedica-se a holdings patrimoniais e tributação imobiliária.
Marcus Vinícius Keenan Salgado
Mais de 20 anos de experiência jurídica nos setores público e privado, dos quais 12 na advocacia pública municipal. Concentra a atuação em Direito Imobiliário e das Sucessões, com ênfase em procedimentos perante cartórios e órgãos públicos.