O aluguel na reforma tributária. Saiba se você entra no IBS e na CBS antes de 2027.
A maior parte dos proprietários pessoa física continua só no imposto de renda. Quem aluga muitos imóveis, ou aluga por meio de empresa, passa a recolher IBS e CBS sobre os aluguéis. Atendemos locadores de Volta Redonda, Barra Mansa e de todo o Sul Fluminense.
LC nº 214/2025, art. 251. Limite atualizado pelo IPCA.
Os dois requisitos são cumulativos.
Quem tem quatro imóveis alugados e recebe R$ 200 mil por ano não entra no regime. Quem tem dois imóveis comerciais e recebe R$ 300 mil também não. Só entra a pessoa física que, no ano anterior, superou o limite de receita com mais de três imóveis distintos.
A lei prevê ainda o enquadramento no próprio ano, quando a receita passa em 20% o limite, e o regulamento manteve também nesse caso a exigência de mais de três imóveis (Decreto nº 12.955/2026). Por isso, quem está perto da linha precisa acompanhar a receita mês a mês.
A pessoa jurídica que aluga imóveis, inclusive a holding familiar, é contribuinte desde o primeiro contrato (no Simples Nacional, pela sistemática própria).
LC nº 214/2025, art. 251
- Fora: 4 apartamentos, R$ 180 mil por ano
- Fora: 2 lojas, R$ 320 mil por ano
- Dentro: 6 salas, R$ 300 mil no ano anterior
- Dentro: holding com 1 galpão alugado
Para quem entra, a carga é reduzida.
Redução de 70%
Na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, as alíquotas do IBS e da CBS são reduzidas em 70%. As alíquotas de referência ainda estão em definição.
LC nº 214/2025, art. 261
Redutor social
No aluguel residencial, sai da base de cálculo R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da base. Lojas, salas e galpões não têm esse redutor.
LC nº 214/2025, art. 260
Crédito
O locatário pessoa jurídica no regime regular aproveita o IBS e a CBS como crédito. O inquilino pessoa física, na locação residencial, não tem crédito a aproveitar.
LC nº 214/2025
Até 90 dias
A locação residencial por até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras da hotelaria: a redução de alíquota é menor que a da locação comum e o regulamento não prevê o redutor social de R$ 600.
LC nº 214/2025, com a redação da LC nº 227/2026 · Decreto nº 12.955/2026
O que revisar nos contratos de locação.
- Cláusula de reequilíbrio tributário: quem suporta o IBS e a CBS e como o aluguel é recomposto
- Contratos por prazo determinado firmados até 16/01/2025: verificar se foi feita a opção pelo regime de transição de 3,65% sobre a receita bruta (nos não residenciais, o registro ou a disponibilização ao Fisco deveria ocorrer até 31/12/2025; nos residenciais, o regime vale pelo prazo original, até 31/12/2028)
- Prova de data: firma reconhecida e registro no Cartório de Títulos e Documentos; na matrícula, registro do contrato com cláusula de vigência e averbação para o direito de preferência (Lei nº 6.015/1973, art. 167)
- Encargos repassados ao inquilino, como IPTU e condomínio, discriminados no contrato
- Documento fiscal: quem emite e com quais dados, inclusive o código do imóvel no Cadastro Imobiliário Brasileiro
Como conduzimos.
- LevantamentoContratos, receitas mensais por imóvel e matrículas.
- EnquadramentoSe você entra no regime, desde quando e com qual carga.
- Pessoa física ou holdingComparativo de IR, IBS e CBS nos dois cenários, com o objetivo sucessório da família.
- ContratosAditivos e cláusulas para os contratos em vigor e um modelo para os novos.
- RegistroRegistro e averbação dos contratos, quando recomendável.
Para aprofundar.
Textos sobre o tema, publicados no Portal da Reforma Tributária e no blog do escritório. Os links levam aos sites de origem.
Seu imóvel tem identidade: o Cadastro Imobiliário Brasileiro
Artigo de Flávia Sant’Anna Benites sobre o CIB, o código nacional de cada imóvel.
Regime específico de bens imóveis: reflexões sobre o redutor de ajuste
Artigo de Rodolfo Paiva e Álvaro Reis sobre o cálculo do redutor de ajuste na venda de imóveis.
ITBI na integralização: onde a imunidade termina
O Tema 1.348 do STF, os limites do Tema 796 e o que observar na holding.
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Perguntas sobre o aluguel na reforma.
Tenho dois apartamentos alugados. Vou pagar IBS e CBS?
Não, enquanto não alugar mais de três imóveis distintos com receita anual acima de R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA. Abaixo disso, o aluguel continua sujeito apenas ao imposto de renda.
Vale a pena passar os imóveis para uma holding por causa da reforma?
Depende. A empresa que aluga é contribuinte do IBS e da CBS desde o primeiro imóvel, enquanto a pessoa física só acima dos limites. Para o pequeno locador, a holding pode significar entrar num regime de que ele hoje está fora. A conta precisa incluir IR, IBS, CBS, ITBI e ITCMD e o objetivo sucessório da família.
O inquilino é que vai pagar o novo tributo?
O contribuinte é o locador. O repasse ao inquilino depende do contrato e da negociação. Contratos longos sem cláusula de reequilíbrio tributário tendem a gerar discussão.
O que é o regime de 3,65% para contratos antigos?
Para contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, o art. 487 da LC nº 214/2025 permitiu optar por recolher IBS e CBS equivalentes a 3,65% da receita bruta. Nos contratos não residenciais, a opção dependia de registro em cartório ou de disponibilização às administrações tributárias até 31 de dezembro de 2025; nos residenciais, o regime vale pelo prazo original do contrato, limitado a 31 de dezembro de 2028. A opção tem regras próprias, que devem ser avaliadas com o contrato.
Quando começa a valer?
A CBS entra em vigor em 2027 e o IBS cresce de 2029 a 2032. Como o enquadramento olha o ano anterior, a receita de aluguéis de 2026 já conta para 2027.
Sócios responsáveis.
Raphael Duarte de Macedo
26 anos de atuação no direito imobiliário, mais de 15 deles em serventias extrajudiciais, como responsável pelo expediente do 3º Ofício de Barra Mansa. MBA em Gestão Empresarial pela FGV. Dedica-se à tributação imobiliária, holdings familiares e patrimoniais e planejamento sucessório.
Marcus Vinícius Keenan Salgado
Mais de 20 anos de experiência jurídica nos setores público e privado. Concentra a atuação em Direito Imobiliário e das Sucessões, com ênfase em inventários, partilhas e procedimentos perante cartórios.