A reforma tributária chegou aos imóveis. Aluguel, venda e registro passam a ter novas regras.
O IBS e a CBS substituem PIS, Cofins, ICMS, ISS e, em parte, o IPI, e criam um regime específico para operações com imóveis. Quem aluga, vende, constrói, loteia ou mantém imóveis numa holding precisa saber se entra no novo regime e quanto ele custa. Atendemos proprietários, famílias, investidores e empresas de Volta Redonda, Barra Mansa e de todo o Sul Fluminense.
EC nº 132/2023 e LC nº 214/2025. Datas sujeitas à regulamentação.
O regime específico de bens imóveis, em quatro pontos.
A Lei Complementar nº 214/2025 reservou um capítulo próprio para venda, locação, cessão, incorporação e loteamento de imóveis. As regras abaixo valem para quem é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
Reduções de 70% e de 50%
Na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, as alíquotas são reduzidas em 70%. Na venda e nas demais operações com imóveis, em 50%.
LC nº 214/2025, art. 261
Redutor social de R$ 600
No aluguel residencial, sai da base de cálculo R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da base.
LC nº 214/2025, art. 260
Redutor de ajuste
Na venda, a base de cálculo é reduzida por um valor vinculado a cada imóvel, que parte do custo de aquisição, nos termos da lei.
LC nº 214/2025, arts. 257 e 258
Só acima dos limites
A pessoa física só entra no regime quando aluga ou vende em volume que a lei equipara à atividade empresarial. A empresa entra desde a primeira operação (no Simples Nacional, pela sistemática própria).
LC nº 214/2025, art. 251
Qual é a sua situação?
Tenho imóveis alugados
Quando o locador pessoa física passa a pagar IBS e CBS, quanto custa e o que mudar nos contratos de locação.
Vendo, construo ou loteio
Quem vira contribuinte na venda, o redutor de ajuste, o redutor social e a documentação do custo do imóvel.
Tenho ou vou ter holding
ITBI na integralização depois do Tema 1.348, IBS e CBS na holding que aluga e vende e o ITCMD na doação de quotas.
Para os demais tributos do imóvel (ITBI, ITCMD, IPTU e ganho de capital), veja a página de tributação imobiliária.
O imóvel ganhou um número nacional.
A LC nº 214/2025 tornou obrigatória a inscrição de todo imóvel urbano ou rural no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o código único de cada imóvel, mantido pela Receita Federal no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Os cartórios de notas e de registro passaram a enviar ao Sinter os dados de cada escritura e de cada registro.
Na prática, preço, partes, data e descrição do imóvel ficam disponíveis, ao mesmo tempo, para a Receita Federal, o estado, o município e o Comitê Gestor do IBS. Inconsistências entre escritura, matrícula, cadastro municipal e declaração de imposto de renda passam a aparecer com facilidade.
LC nº 214/2025, arts. 59 e 265 · IN RFB nº 2.275/2025 · LC nº 227/2026
- Escriturar pelo valor real da operação
- Averbar construções e corrigir áreas divergentes antes de vender
- Registrar contratos antigos e dar prova de data aos contratos de locação
- Guardar escritura, contratos e notas fiscais que comprovam o custo do imóvel
- Conferir se o cadastro do IPTU corresponde à matrícula
Para aprofundar.
Textos sobre o tema, publicados no Portal da Reforma Tributária e no blog do escritório. Os links levam aos sites de origem.
Seu imóvel tem identidade: o Cadastro Imobiliário Brasileiro
Artigo de Flávia Sant’Anna Benites sobre o CIB, o código nacional de cada imóvel.
Regime específico de bens imóveis: reflexões sobre o redutor de ajuste
Artigo de Rodolfo Paiva e Álvaro Reis sobre o cálculo do redutor de ajuste na venda de imóveis.
ITBI na integralização: onde a imunidade termina
O Tema 1.348 do STF, os limites do Tema 796 e o que observar na holding.
A indicação de textos de terceiros é apenas referência de leitura e não representa parceria ou vínculo com os respectivos autores ou veículos.
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Perguntas sobre a reforma nos imóveis.
A reforma tributária vai cobrar imposto de todo aluguel?
Não. A pessoa física só passa a pagar IBS e CBS sobre aluguéis quando, no ano anterior, a receita de locação passou de R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA, e envolveu mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos. Há também enquadramento no próprio ano, quando a receita passa em 20% o limite. A empresa que aluga imóveis paga desde o primeiro contrato (no Simples Nacional, pela sistemática própria).
Quando começa a cobrança?
Em 2026 há apenas alíquotas de teste. A CBS entra em vigor em 2027 e o IBS cresce gradualmente de 2029 a 2032. Como o enquadramento da pessoa física considera o ano anterior, a receita de 2026 já conta para 2027.
O imposto de renda sobre aluguel e sobre ganho de capital acaba?
Não. A reforma trata dos tributos sobre o consumo. O imposto de renda continua incidindo normalmente, e o IBS e a CBS, quando devidos, somam-se a ele.
O ITBI e o ITCMD mudam com a reforma?
Continuam existindo. A EC nº 132/2023 tornou o ITCMD obrigatoriamente progressivo, e a LC nº 227/2026 trouxe suas normas gerais e alterou o art. 38 do CTN, sobre a base de cálculo do ITBI. Veja a página de tributação imobiliária.
Preciso fazer alguma coisa no Cadastro Imobiliário Brasileiro?
O código do CIB é gerado a partir dos cadastros de origem: o cadastro municipal, nos imóveis urbanos, e o do Incra, nos rurais. O cuidado do proprietário é manter matrícula, escritura e cadastro municipal coerentes entre si.
Sócios responsáveis.
Raphael Duarte de Macedo
26 anos de atuação no direito imobiliário, mais de 15 deles em serventias extrajudiciais, como responsável pelo expediente do 3º Ofício de Barra Mansa. MBA em Gestão Empresarial pela FGV. Dedica-se à tributação imobiliária, holdings familiares e patrimoniais e planejamento sucessório.
Marcus Vinícius Keenan Salgado
Mais de 20 anos de experiência jurídica nos setores público e privado. Concentra a atuação em Direito Imobiliário e das Sucessões, com ênfase em inventários, partilhas e procedimentos perante cartórios.