Venda de imóveis na reforma tributária. O custo do imóvel, bem documentado, passa a reduzir o tributo.
A venda ocasional pela pessoa física continua fora do IBS e da CBS. Quem vende com frequência, constrói para vender, incorpora ou loteia entra no regime específico de bens imóveis, com redução de alíquota e redutores na base de cálculo. Atendemos proprietários, investidores, construtores e loteadores do Sul Fluminense.
LC nº 214/2025, arts. 251 e 261.
A venda ocasional continua fora.
A pessoa física que vende a casa onde mora, o apartamento herdado ou um terreno de família não paga IBS nem CBS. O regime alcança quem, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis distintos que estavam em seu patrimônio havia menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à venda. Nos imóveis recebidos por herança, doação ou meação, o prazo conta da aquisição pelo autor da herança, pelo doador ou pelo cônjuge.
A pessoa jurídica que vende imóveis, inclusive a holding, é contribuinte desde a primeira operação (no Simples Nacional, pela sistemática própria).
LC nº 214/2025, art. 251, §§ 1º, 3º e 4º
- Imposto de renda sobre ganho de capital, com as isenções e reduções da legislação própria
- ITBI na transmissão, pago em regra pelo comprador
- Emolumentos de escritura e de registro
O que reduz o tributo na venda.
Redução de 50%
Na venda e nas demais operações com imóveis, as alíquotas do IBS e da CBS são reduzidas em 50%.
LC nº 214/2025, art. 261
Redutor de ajuste
Valor vinculado a cada imóvel e descontado da base na venda. Para imóveis já no patrimônio em 31/12/2026, parte do valor de aquisição atualizado ou, por opção, do valor de referência.
LC nº 214/2025, arts. 257 e 258
Redutor social
Na venda de imóvel residencial novo, sai da base R$ 100 mil por imóvel; na venda de lote residencial, R$ 30 mil, valores atualizados pelo IPCA.
LC nº 214/2025, art. 259
Documentos do custo
Escritura, contrato, ITBI pago e notas fiscais de construção e reforma sustentam o redutor de ajuste. O que não estiver documentado tende a não ser aceito.
LC nº 214/2025, arts. 257 e 258
Para quem constrói, incorpora ou loteia.
- Apuração do IBS e da CBS por empreendimento
- Regra de transição para incorporações com patrimônio de afetação (RET): opção por alíquota fixa, com pedido efetivado antes de 1º/01/2029, sem os redutores de ajuste e social
- Crédito do IBS e da CBS pagos nos insumos e serviços da obra
- Transição para incorporações e loteamentos em andamento, com regras próprias de opção
- Permutas de terreno por unidades, com tratamento específico
- Código do imóvel no Cadastro Imobiliário Brasileiro nos documentos da obra
LC nº 214/2025, arts. 251 a 270 e disposições de transição · regulamentação em vigor
Como conduzimos.
- InventárioImóveis, datas e valores de aquisição, matrículas e documentos de custo.
- EnquadramentoSe a pessoa física entra no regime e a partir de quando.
- Redutor de ajusteCálculo e escolha do critério para cada imóvel.
- RegularizaçãoAverbação de construção, retificação de área e registro de títulos antes da venda.
- OperaçãoContrato, escritura e registro coerentes com a apuração dos tributos.
Para aprofundar.
Textos sobre o tema, publicados no Portal da Reforma Tributária e no blog do escritório. Os links levam aos sites de origem.
Seu imóvel tem identidade: o Cadastro Imobiliário Brasileiro
Artigo de Flávia Sant’Anna Benites sobre o CIB, o código nacional de cada imóvel.
Regime específico de bens imóveis: reflexões sobre o redutor de ajuste
Artigo de Rodolfo Paiva e Álvaro Reis sobre o cálculo do redutor de ajuste na venda de imóveis.
ITBI na integralização: onde a imunidade termina
O Tema 1.348 do STF, os limites do Tema 796 e o que observar na holding.
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Perguntas sobre a venda na reforma.
Vou vender meu apartamento. Pago IBS e CBS?
Em regra, não. A venda ocasional pela pessoa física continua fora do regime. Só entra quem, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis distintos que tinha havia menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores, nos termos do art. 251 da LC nº 214/2025.
O que é o redutor de ajuste?
É um valor vinculado a cada imóvel que é descontado da base de cálculo do IBS e da CBS na venda. Para imóveis que já estão no patrimônio em 31 de dezembro de 2026, parte do valor de aquisição atualizado ou, por opção, do valor de referência. Por isso, a documentação do custo passa a ter efeito tributário.
Declarar valor menor na escritura ainda compensa?
Não. Além de ilícito, pois pode configurar crime contra a ordem tributária (Lei nº 8.137/1990), tende a sair mais caro: o ganho de capital aparece maior na venda seguinte, o redutor de ajuste fica menor e os dados da escritura vão ao Sinter, onde são comparados com o valor de referência.
O ganho de capital deixa de existir?
Não. O imposto de renda sobre o ganho de capital continua, com as isenções e reduções da legislação própria. O IBS e a CBS, quando devidos, somam-se a ele.
Tenho uma obra em andamento. Muda alguma coisa?
Há regras de transição para incorporações e loteamentos em curso e para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026. O enquadramento depende das datas, dos registros e da forma de apuração adotada.
Sócios responsáveis.
Raphael Duarte de Macedo
26 anos de atuação no direito imobiliário, mais de 15 deles em serventias extrajudiciais, como responsável pelo expediente do 3º Ofício de Barra Mansa. MBA em Gestão Empresarial pela FGV. Dedica-se à tributação imobiliária, holdings familiares e patrimoniais e planejamento sucessório.
Marcus Vinícius Keenan Salgado
Mais de 20 anos de experiência jurídica nos setores público e privado. Concentra a atuação em Direito Imobiliário e das Sucessões, com ênfase em inventários, partilhas e procedimentos perante cartórios.