Os tributos do imóvel, do contrato ao registro. Planejamento antes do negócio; revisão quando a cobrança já chegou.
Compra, venda, doação, herança, locação e integralização em holding: cada etapa da vida do imóvel tem tributos próprios, e a reforma tributária acrescenta o IBS e a CBS a esse quadro. Atendemos pessoas, famílias, empresas e investidores de Volta Redonda, Barra Mansa e de todo o Sul Fluminense.
A análise parte dos documentos de cada caso, não de suposições.
Cada etapa da vida do imóvel tem os seus tributos.
O mesmo imóvel pode gerar ITBI na compra, ITCMD na doação ou na herança, IPTU todos os anos, imposto de renda no aluguel e na venda e, com a reforma tributária, IBS e CBS em determinadas operações. Conhecer o tributo antes de assinar é o que permite escolher o caminho com menor risco.
ITBI
Imposto municipal sobre a transmissão onerosa do imóvel. O STJ fixou que a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com ele e só pode ser afastado pelo município em processo administrativo próprio. A LC nº 227/2026 alterou o art. 38 do CTN, e a aplicação dessa mudança está em discussão nos tribunais.
CF, art. 156, II · CTN, arts. 38 e 148 · Tema 1.113 do STJ · LC nº 227/2026
ITCMD
Imposto estadual sobre doações e heranças. A EC 132/2023 tornou obrigatória a progressividade das alíquotas, já adotada no Rio de Janeiro, e a LC nº 227/2026 trouxe normas gerais para o imposto. Por isso, o custo de doar em vida ou de deixar para o inventário precisa ser recalculado caso a caso.
CF, art. 155, I e § 1º, VI · EC 132/2023 · LC nº 227/2026 · Lei RJ nº 7.174/2015
IPTU
Imposto municipal anual sobre o imóvel urbano. Erros de área, de padrão construtivo ou de valor venal no cadastro podem ser revistos.
CF, art. 156, I · CTN, arts. 32 a 34
Imposto de renda sobre ganho de capital
Incide sobre o lucro na venda do imóvel pela pessoa física. Há hipóteses de isenção e de redução, como a do único imóvel de menor valor e a da compra de outro residencial com o produto da venda, que dependem do valor do imóvel, da data de aquisição, de vendas anteriores e do destino do dinheiro.
Lei nº 7.713/1988 · Lei nº 9.250/1995, art. 23 · Lei nº 11.196/2005, arts. 38 e 39
Imposto de renda e IBS/CBS
O aluguel é tributado pelo imposto de renda. Com a reforma, a locação passa a ter regime próprio de IBS e CBS, que alcança a pessoa física acima dos limites de número de imóveis e de receita fixados na lei.
Lei nº 7.713/1988 · LC nº 214/2025, art. 251 e regime específico de bens imóveis
ITBI na integralização
A Constituição afasta o ITBI na integralização de imóveis ao capital social. O STF estendeu a imunidade às empresas de atividade imobiliária, ressalvados os casos de simulação ou fraude, e há limites, como a parte do valor do imóvel que exceder o capital social a ser integralizado.
CF, art. 156, § 2º, I · Temas 796 e 1.348 do STF · Entenda o Tema 1.348
O que muda para quem tem imóveis.
A reforma tributária do consumo substitui gradualmente PIS e Cofins pela CBS, federal, e ICMS e ISS pelo IBS, de estados e municípios. A Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico para as operações com bens imóveis: venda, locação, cessão, incorporação e loteamento.
Para o proprietário, o efeito depende do perfil. Quem tem poucos imóveis alugados tende a continuar apenas no imposto de renda; quem aluga ou vende acima dos limites da lei, pessoalmente ou por meio de empresa, precisa refazer as contas, porque a lei prevê reduções de alíquota e um redutor social para essas operações, com regras de transição até 2033.
EC nº 132/2023 · Lei Complementar nº 214/2025 · Lei Complementar nº 227/2026
- Verificar se o locador ou vendedor pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS, pelos critérios previstos no art. 251 da LC nº 214/2025
- Comparar a tributação dos aluguéis e das vendas na pessoa física e na holding, considerando todos os tributos envolvidos e a transição
- Revisar contratos de locação de longo prazo, com cláusula de reequilíbrio para a mudança de carga tributária
- Organizar a emissão de documentos fiscais nas locações e vendas, quando a lei exigir
- Acompanhar as alíquotas de referência e a regulamentação, que ainda estão em definição
Quando o tributo já foi cobrado ou pago.
Nem toda cobrança está correta. A revisão parte da guia, do lançamento e dos documentos do imóvel, e indica se cabe impugnação, pedido administrativo ou ação judicial.
ITBI sobre valor de referência
A cobrança de ITBI por valor de referência do município, acima do valor da transação, pode ser questionada com base no entendimento do STJ, observadas as mudanças da LC nº 227/2026.
Tema 1.113 do STJ · CTN, arts. 38 e 148
ITBI na integralização
Para holdings e empresas que pagaram ITBI na integralização, a devolução depende da análise do caso, do prazo legal e de eventual modulação dos efeitos: o acórdão ainda está pendente de publicação.
Tema 1.348 do STF · CTN, art. 168 · Leia a análise
IPTU com cadastro errado
Área, padrão ou uso registrados de forma incorreta elevam o imposto. A correção começa pelo pedido de revisão cadastral no município.
CTN, arts. 145 e 149 · legislação municipal
Prazo para pedir de volta
O pedido de restituição de tributo pago indevidamente deve ser feito, em regra, em até cinco anos do pagamento.
CTN, arts. 165 e 168
Como conduzimos o trabalho.
- Leitura dos documentosMatrícula, escritura ou contrato, guias e carnês, contratos de locação e declarações.
- Diagnóstico tributárioQuais tributos incidem em cada operação, quem é o contribuinte e qual a base de cálculo.
- Cenários comparativosComprar, vender, doar, alugar ou integralizar: os custos de cada caminho, lado a lado.
- Orientação por escritoO caminho indicado, com os fundamentos legais e os riscos de cada alternativa.
- ExecuçãoEscritura, registro, impugnação, pedido de restituição ou ação, conforme o caso.
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel
- Escritura, contrato ou formal de partilha, se houver
- Guias de ITBI ou ITCMD já emitidas ou pagas
- Carnê ou espelho do IPTU do ano corrente
- Contratos de locação em vigor
- Última declaração de imposto de renda
Não é preciso ter tudo para marcar a conversa. A lista completa é passada depois do primeiro contato.
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- Você envia os dados básicos pelo formulário.
- O escritório retorna pelo WhatsApp e agenda a conversa, presencial ou por vídeo.
- Depois da análise dos documentos, você recebe a orientação por escrito.
Quando o cliente preferir, atuamos em conjunto com o seu contador ou advogado.
Perguntas sobre tributos do imóvel.
Quem aluga imóvel como pessoa física vai pagar IBS e CBS?
Depende do volume. A Lei Complementar nº 214/2025 (art. 251) só torna contribuinte a pessoa física que ultrapassa os limites de número de imóveis locados e de receita fixados na lei. Abaixo deles, o aluguel continua sujeito apenas ao imposto de renda. O enquadramento é verificado com os contratos e as receitas reais.
O município pode cobrar ITBI sobre um valor maior que o da escritura?
O STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com ele e que o município não pode fixar previamente um valor de referência; se discordar do valor declarado, deve instaurar processo administrativo próprio (Tema 1.113). A LC nº 227/2026 alterou o art. 38 do CTN, e os tribunais ainda definem o alcance dessa mudança. Cada guia é analisada com a legislação do município e a data da operação.
Quem paga o ITBI: o comprador ou o vendedor?
Em regra, a lei municipal define o comprador como contribuinte, como permite o CTN (art. 42). O contrato pode prever outra divisão entre as partes, mas, perante o município, responde quem a lei indicar.
Doar em vida ou deixar para o inventário: o ITCMD muda?
O ITCMD incide nos dois casos, mas a progressividade das alíquotas, o valor dos bens e a forma da transmissão alteram o resultado. O comparativo é feito com os números de cada família, junto com o planejamento sucessório.
Paguei um tributo a mais. Ainda dá para pedir de volta?
Em regra, o pedido de restituição deve ser feito em até cinco anos do pagamento. É preciso reunir a guia, o comprovante e os documentos do imóvel para verificar se a cobrança foi indevida.
A holding ainda paga ITBI para receber os imóveis?
O STF decidiu, no Tema 1.348, que a imunidade do ITBI na integralização de capital também alcança empresas cuja atividade é imobiliária, ressalvados os casos de simulação ou fraude. Continua havendo limites, como a parte do valor do imóvel que exceder o capital social a ser integralizado (Tema 796), e o acórdão ainda está pendente de publicação. Veja a análise completa.
Sócios responsáveis.
Raphael Duarte de Macedo
26 anos de atuação no direito imobiliário, mais de 15 deles em serventias extrajudiciais, como responsável pelo expediente do 3º Ofício de Barra Mansa. MBA em Gestão Empresarial pela FGV. Dedica-se à tributação imobiliária, holdings familiares e patrimoniais e planejamento sucessório.
Marcus Vinícius Keenan Salgado
Mais de 20 anos de experiência jurídica nos setores público e privado. Concentra a atuação em Direito Imobiliário e das Sucessões, com ênfase em inventários, partilhas e procedimentos perante cartórios.