Durante mais de quinze anos, atrás do balcão de serventias de notas e de registro de imóveis, vi passar pelas mãos o patrimônio típico do interior: o casal aposentado com três salas comerciais, a viúva com dois apartamentos alugados, o médico que comprou lotes "para garantir o futuro dos filhos". Para essas pessoas, a pergunta que a reforma tributária coloca é direta: o aluguel e a venda dos meus imóveis passam a pagar IBS e CBS?
A resposta da Lei Complementar nº 214/2025 é: na maioria dos casos, não. Mas a fronteira é objetiva, está escrita na lei, e quem estiver perto dela precisa começar a se organizar agora.
O critério da lei: receita e quantidade de imóveis, ao mesmo tempo
A pessoa física, em regra, não é contribuinte do IBS e da CBS. O art. 251 da LC 214/2025 abre uma exceção para quem exerce a atividade imobiliária com volume que a aproxima de uma empresa.
Na locação, a pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, cumprir dois requisitos ao mesmo tempo:
- receita de locação, cessão onerosa e arrendamento superior a R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA; e
- operações com mais de três imóveis distintos.
Os requisitos são cumulativos. Quem tem quatro imóveis alugados e recebe R$ 200 mil por ano está fora. Quem tem dois imóveis comerciais de alto valor e recebe R$ 300 mil também está fora. A lei prevê ainda o enquadramento no próprio ano, quando a receita ultrapassa em 20% o limite (R$ 288 mil em valores originais, antes da atualização pelo IPCA), e o regulamento manteve, também nessa hipótese, a exigência de mais de três imóveis (Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 1º, III).
Na venda, o critério é de quantidade e de tempo: entra no regime a pessoa física que, no ano anterior, alienou mais de três imóveis distintos que estavam em seu patrimônio havia menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à venda. Nos imóveis recebidos por herança, doação ou meação, os cinco anos contam da aquisição pelo autor da herança, pelo doador ou pelo cônjuge (art. 251, §§ 3º e 4º). A venda ocasional da casa de praia ou do apartamento herdado continua fora do IBS e da CBS.
Para quem entra, a carga é reduzida, mas não é pequena
Quem passa a ser contribuinte não paga a alíquota cheia. O regime específico de bens imóveis (arts. 251 a 270 da LC 214/2025) prevê:
- redução de 70% das alíquotas na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, e de 50% na venda (art. 261);
- redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, na locação residencial, até o limite da base de cálculo (art. 260);
- redutor de ajuste na venda, vinculado a cada imóvel, cujo valor inicial, para o imóvel que já era do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, é o custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou, por opção do contribuinte, o valor de referência; para o imóvel adquirido a partir de 2027, é o valor da aquisição (arts. 257 e 258);
- locação residencial por até 90 dias ininterruptos tratada como hotelaria, conforme redação dada pela LC nº 227/2026 e regulamentação do Decreto nº 12.955/2026: nela, a redução de alíquota é menor que a da locação comum e o regulamento não prevê o redutor social de R$ 600.
Com alíquotas de referência ainda em definição, as estimativas de mercado apontam para algo em torno de 8% sobre o aluguel, antes do redutor social. Esse custo se soma ao imposto de renda, que continua incidindo normalmente. Para o locatário pessoa jurídica no regime regular, o tributo gera crédito; para o locatário residencial, não. Na prática, é na locação residencial que o repasse vai ser mais difícil de negociar.
O calendário
Em 2026, a CBS e o IBS estão em fase de teste, com alíquotas de 0,9% e 0,1%, e quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento. A CBS entra para valer em 2027. O IBS cresce gradualmente entre 2029 e 2032, e ICMS e ISS deixam de existir em 2033. Como o enquadramento da pessoa física olha para o ano anterior, a receita de 2026 já define quem será contribuinte em 2027.
O que eu faria hoje, se fosse proprietário
1. Medir a distância até a linha. Somar a receita anual de aluguéis e contar quantos imóveis distintos geram essa receita. Quem está com mais de três imóveis e receita próxima de R$ 240 mil precisa acompanhar mês a mês, porque a regra do ano corrente pode antecipar o enquadramento.
2. Revisar os contratos de locação de longo prazo. Contratos de cinco ou dez anos, comuns em lojas e galpões, foram calculados sem IBS e CBS. Uma cláusula de reequilíbrio tributário, que defina quem suporta o novo tributo e como o valor é recomposto, evita discussão futura. Para contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, data de publicação da LC 214/2025, o art. 487 permitiu optar por recolher IBS e CBS equivalentes a 3,65% da receita bruta. Nos contratos não residenciais, a opção dependia de registro no Registro de Imóveis ou em Títulos e Documentos, ou da disponibilização às administrações tributárias, até 31 de dezembro de 2025; nos residenciais, o regime vale pelo prazo original do contrato, limitado a 31 de dezembro de 2028. A opção tem regras próprias, que precisam ser avaliadas com cada contrato.
3. Dar prova de data aos contratos. Quem tem contratos de gaveta, sem firma reconhecida nem registro, terá dificuldade em demonstrar a data de celebração quando ela fizer diferença. O registro do contrato no Cartório de Títulos e Documentos e, na matrícula, o registro do contrato com cláusula de vigência (Lei nº 6.015/1973, art. 167, I) continuam sendo a principal proteção contra o adquirente do imóvel (Lei nº 8.245/1991, art. 8º). E a prova de data, que já definiu quem pôde optar pelo regime de transição, tende a pesar em qualquer discussão futura sobre o reequilíbrio do contrato.
4. Organizar a emissão de documentos fiscais. O contribuinte do regime regular terá obrigações acessórias de empresa. Para quem chegou a esse volume, uma administração profissional, com emissão regular de documento fiscal e controle de receita por imóvel, deixa de ser comodidade.
5. Não migrar para uma holding no impulso. A pessoa jurídica que aluga é contribuinte do IBS e da CBS desde o primeiro imóvel (no Simples Nacional, pela sistemática própria); a pessoa física, só acima dos limites. Para o pequeno locador, transferir os imóveis para uma empresa pode significar entrar num regime de que ele hoje está fora. A conta precisa ser feita com todos os tributos — IR, IBS, CBS, ITBI e ITCMD — e com o objetivo sucessório da família.
Conclusão
No IBS e na CBS, a reforma não alcança o pequeno locador. Alcança quem, pela soma de receita e de imóveis, já opera como empresa sem ter uma. Para quem está perto da linha, o trabalho começa no contrato e no registro: é ali que se prova o que foi combinado, quando e por quanto.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto. As regras da reforma tributária estão em transição e dependem de regulamentação.
Base normativa: EC nº 132/2023; LC nº 214/2025, arts. 251 a 270 e 487; LC nº 227/2026; Decreto nº 12.955/2026; Lei nº 8.245/1991, art. 8º; Lei nº 6.015/1973, art. 167.